宅建士試験一発合格

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皆様、暑い中勉強頑張っていますか？


今日は、テキストの学習の大切さを書いてみたいと思います。


皆様、テキストを読んだり、テキストの書いてある事を理解しているでしょうか？


私は受験生に宅建試験に合格するには、過去問をマスターする事が大事で過去問中心の勉強方法を進めています。


過去問を解いて同じ肢を何度も間違えたり、間違った肢の解説を読んでも理解出来ない方は、テキストの基礎学習が不足していると考えられます。


私は、過去問学習はとても大切だと何度も言ってはいますが、テキスト学習を軽視しろとも言ってもいません。

もし、解説を読んでも理解できない事が多い方は、過去問学習を一度ストップしてテキスト学習に戻るべきだと思います。


一見、周り道のように見えますがこの方法が合格の近道になるかもしれませんよ。


今書いた事は、合否にもかかわる非常に大切な事なので頭に入れておいてくださいね。

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【平成26年　宅建試験問題　問06】

問06　Ａは、Ｂに建物の建築を注文し、完成して引渡しを受けた建物をＣに対して売却した。本件建物に瑕疵があった場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

１　Ｃは、売買契約の締結の当時、本件建物に瑕疵があることを知っていた場合であっても、瑕疵の存在を知ってから１年以内であれば、Ａに対して売買契約に基づく瑕疵担保責任を追及することができる。

２　Ｂが建物としての基本的な安全性が欠けることがないように配慮すべき義務を怠ったために本件建物に基本的な安全性を損なう瑕疵がある場合には、当該瑕疵によって損害を被ったＣは、特段の事情がない限り、Ｂに対して不法行為責任に基づく損害賠償を請求できる。

３　ＣがＢに対して本件建物の瑕疵に関して不法行為責任に基づく損害賠償を請求する場合、当該請求ができる期間は、Ｃが瑕疵の存在に気づいてから１年以内である。

４　本件建物に存在している瑕疵のために請負契約を締結した目的を達成することができない場合、ＡはＢとの契約を一方的に解除することができる。



解答と解説



１　Ｃは、売買契約の締結の当時、本件建物に瑕疵があることを知っていた場合であっても、瑕疵の存在を知ってから１年以内であれば、Ａに対して売買契約に基づく瑕疵担保責任を追及することができる。

1 誤り。Cは、売買契約時に建物に瑕疵があったことを知っていたわけであるから（悪意）、悪意の買主は、瑕疵担保責任を追及することができない。











２　Ｂが建物としての基本的な安全性が欠けることがないように配慮すべき義務を怠ったために本件建物に基本的な安全性を損なう瑕疵がある場合には、当該瑕疵によって損害を被ったＣは、特段の事情がない限り、Ｂに対して不法行為責任に基づく損害賠償を請求できる。

2 正しい。建物を建てたＢの基本的な安全性が欠ける義務を怠った行為は、Ｂの過失にあたる。そして、Cは、損害を被ったわけであるから、不法行為である。CはＢに対して、不法行為による損害賠償を請求することができる。











３　ＣがＢに対して本件建物の瑕疵に関して不法行為責任に基づく損害賠償を請求する場合、当該請求ができる期間は、Ｃが瑕疵の存在に気づいてから１年以内である。

3 誤り。不法行為による損害賠償請求権は、被害者または法定代理人が損害および加害者を知った時から3年間である。本肢のような、瑕疵の存在に気付いてから1年ではない。













４　本件建物に存在している瑕疵のために請負契約を締結した目的を達成することができない場合、ＡはＢとの契約を一方的に解除することができる。

4 誤り。本肢のような請負契約の目的物が土地や建物のような（不動産）場合、注文した側（本肢ではA）は瑕疵を理由に解除することはできない。（それがたとえ、請負契約を締結した目的を達成することができなくても、解除することはできない。）


正解　　　２

今日はこれまで。

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【平成25年　宅建試験問題　問05】

問05　抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

１　債権者が抵当権の実行として担保不動産の競売手続をする場合には、被担保債権の弁済期が到来している必要があるが、対象不動産に関して発生した賃料債権に対して物上代位をしようとする場合には、被担保債権の弁済期が到来している必要はない。

２　抵当権の対象不動産が借地上の建物であった場合、特段の事情がない限り、抵当権の効力は当該建物のみならず借地権についても及ぶ。

３　対象不動産について第三者が不法に占有している場合、抵当権は、抵当権設定者から抵当権者に対して占有を移転させるものではないので、事情にかかわらず抵当権者が当該占有者に対して妨害排除請求をすることはできない。

４　抵当権について登記がされた後は、抵当権の順位を変更することはできない。



解答＆解説


１　債権者が抵当権の実行として担保不動産の競売手続をする場合には、被担保債権の弁済期が到来している必要があるが、対象不動産に関して発生した賃料債権に対して物上代位をしようとする場合には、被担保債権の弁済期が到来している必要はない。

１ 誤り。債権者が担保不動産の競売手続きをする場合は、被担保債権の弁済期が到来している必要があるが、弁済期が到来してもいないのに、賃料債権に物上代位されると債務者や保証人は困ってしまう。したがって、物上代位する場合は、被担保債権の弁済期が到来している必要がある。











２　抵当権の対象不動産が借地上の建物であった場合、特段の事情がない限り、抵当権の効力は当該建物のみならず借地権についても及ぶ。

２ 正しい。借地上の建物に抵当権を設定した場合、特段の事情がない限り、抵当権の効力は借地権に及ぶ。なぜなら、抵当権が実行され競売された場合に、新しい買主が建物を取得した場合は、その借地権も手には入るから。











３　対象不動産について第三者が不法に占有している場合、抵当権は、抵当権設定者から抵当権者に対して占有を移転させるものではないので、事情にかかわらず抵当権者が当該占有者に対して妨害排除請求をすることはできない。

３ 誤り。抵当権者は、抵当不動産が第三者により不法に占有されて、その不動産の値段が下がってしまうと抵当権者は困ってしまう。そこで、ある一定の要件を満たした場合は、抵当権者は不法占有者に対して、妨害排除請求することができる(出ていけといえる)。












４　抵当権について登記がされた後は、抵当権の順位を変更することはできない。

４ 誤り。抵当権について登記がされた後であっても、抵当権者同士の話し合いで、抵当権の順位の変更はできる。


正解　２


今日はこれまで。

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